Zakup mieszkania na firmę a podatek od sprzedaży

Czy zakup nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą może zostać ujęty jako koszt uzyskania przychodu?

W pierwszej kolejności wskazać należy, że jeżeli zakup nieruchomości w innej miejscowości ma uzasadnienie ekonomiczne oraz związek z pozarolniczą działalnością gospodarczą, to taki wydatek może zostać ujęty jako koszt uzyskania przychodu. Tak stwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w piśmie z dnia 4.03.2016r., nr IPTPB1/4511-830/15-4/RK.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT wydatki na zakup nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu w momencie nabycia i nie można ich natychmiastowo odliczyć. Koszt nabycia nieruchomości jest odliczany systematycznie poprzez odpisy amortyzacyjne.

Zgodnie z art. 22a ustawy PIT nieruchomościami podlegającymi amortyzacji podatkowej są budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, jeżeli:

• stanowią one własność lub współwłasność podatnika,
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
• ich przewidywany okres używania przekracza rok,
• są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego. W tym przypadku będzie to cena nabycia budynku powiększona o koszty uboczne związane z zakupem (np. wydatki u notariusza). W myśl art. 22h ustawy PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji środków trwałych.

Zobacz też: Budowa domu na sprzedaż księgowanie

Zaliczanie do kosztów odpisów amortyzacyjnych

Dlatego też dla zaliczania do kosztów odpisów amortyzacyjnych należy koniecznie prowadzić ewidencję środków trwałych.

Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać co miesiąc, co kwartał lub jednorazowo na koniec roku.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się wg obowiązującej stawki. Podstawowa stawka dla budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5%. Zgodnie jednak z treścią art. 22j ust. 1 ustawy PIT podatnicy mogą ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną dla lokalu używanych w wysokości 10%. Jak jednak stanowi art. 22j ust. 3 ustawy środki trwałe, uznaje się za używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.

W konsekwencji okres 5-letni jest obliczany wstecz od momentu nabycia mieszkania. Dla zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej nie jest zatem istotne, jak długo sam podatnik wykorzystywał (posiadał) lokal, ale czy przed nabyciem był on wykorzystywany przez poprzedniego właściciela co najmniej 60 miesięcy. Chodzi zatem o lokale kupione „z drugiej ręki”.

W rezultacie ustalenie właściwej stawki zależy od tego, jaki lokal mieszkalny Pan kupi (nowy czy używany).

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w piśmie z dnia 4.03.2016 r., nr IPTPB1/4511-788/15-3/MH:

„Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zakupić mieszkanie własnościowe, które będzie służyło wyłącznie dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Mieszkanie zostało wybudowane w 2000 r., w związku z czym jest użytkowane przez okres dłuższy niż 60 miesięcy. Do czasu zakończenia aktualnego kontraktu wykorzystywane będzie jako baza noclegowa, natomiast po zakończeniu świadczenia usług na terenie..., będzie wynajmowane dla osób fizycznych oraz firm i będzie stanowiło dodatkowe źródło uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Lokal mieszkalny będzie własnością Wnioskodawcy. Po zakupie zostanie wprowadzony do działalności gospodarczej jako środek trwały i będzie amortyzowany. Mieszkanie po zakupie zostanie wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i zostanie sklasyfikowane do 122 grupy Klasyfikacji Środków Trwałych i amortyzowane wg stawki 10% wartości rocznie. Wartość początkowa tego środka trwałego zostanie ustalona jako cena zakupu wynikająca z aktu notarialnego powiększona o koszty związane z jego nabyciem, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna.

Mając na uwadze cytowane powyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że przesłanki zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla używanego środka trwałego zostaną spełnione, bowiem przedmiotowy lokal mieszkalny został wybudowany w 2000 r., a więc był użytkowany powyżej 60 miesięcy. Ponadto, z treści wniosku wynika, że lokal ten zostanie wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy. Zatem, Wnioskodawca będzie mógł, na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% rocznie dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz obciążać odpisami amortyzacyjnymi koszty podatkowe.”

Na zakończenie należy jeszcze zastanowić się nad podatkowymi skutkami sprzedaży takiego mieszkania. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, i jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy.

Zobacz również: Budowa domu w koszty firmy

Odpłatne zbycie mieszkania wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą 

Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy wskazano, iż przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. – do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Przeczytaj również: Zakup mieszkania na firmę pod wynajem

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej a podatek dochodowy

W konsekwencji w razie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej, lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli sprzedałby Pan mieszkanie po upływie 5 lat, nie zapłaci Pan podatku.

Jeżeli jednak sprzeda Pan mieszkanie w ciągu owych 5 lat, to będzie Pan zobowiązany do zapłaty 19% podatku oraz złożenia zeznania PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe

Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własny cel mieszkaniowy. Przez własny cel mieszkaniowy rozumie się m.in. zakup nowej nieruchomości, w której podatnik będzie faktycznie mieszkał, lub też spłaci wcześniej zaciągnięty kredy hipoteczny na już posiadane mieszkanie. Przeznaczenie tych środków musi nastąpić w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Podsumowując:

• po zakupie nieruchomości w innej miejscowości musi Pan ją wpisać do ewidencji środków trwałych;
• od następnego miesiąca może Pan dokonywać odpisów amortyzacyjnych (stawka 1,5% lub 10% zależnie od tego, jakie mieszkanie zostanie kupione);
• odpisy można księgować miesięcznie, kwartalnie lub raz do roku;
• bieżące wydatki na media wpisywanie są do księgi podatkowej na bieżąco;
• jeżeli taką nieruchomość mieszkalną wykorzystywaną w firmie sprzeda Pan po 5 latach, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, to nie zapłaci Pan podatku od sprzedaży;
• jeżeli taką nieruchomość sprzeda Pan w ciągu tych 5 lat, to zapłaci Pan podatek 19% od zysku ze sprzedaży (przychód ze sprzedaży minus koszt nabycia) i rozliczy na formularzu PIT-39, chyba że cały przychód ze sprzedaży przeznaczy Pan na własne cele mieszkaniowe.

Odnośnie sprzedaży warto jeszcze posiłkować się interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lipca 2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC, w której czytamy:

„Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Reasumując – z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca nie powinien odprowadzić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Organ uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe, ponieważ wskazał on, że »po 5 latach od zakupu ww. nieruchomości Wnioskodawca jest zwolniony z jej opodatkowania«. Natomiast 5-letni okres nie jest liczony od daty zakupu, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.”

Zakup mieszkania a odliczenie VAT

Jeśli chodzi o podatek VAT. W momencie zakupu przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu mieszkania – o ile naturalnie kupi je Pan od innego VAT-owca. Sprzedając mieszkanie po dwóch latach może Pan je sprzedać bez podatku, korzystając ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT (pod warunkiem, że ulepszenie nie przekroczy 30%). Jednak w momencie sprzedaży zwolnionej powstanie konieczność skorygowania podatku odliczonego w momencie zakupu.

Jeżeli kupuje Pan od osoby fizycznej, nie odliczy Pan podatku VAT z tytułu zakupu, ale również nie zapłaci Pan podatku przy sprzedaży (pod warunkiem, że ulepszenie nie przekroczy 30%, jeżeli ulepszenie przekroczy 30%, aby skorzystać ze zwolnienia, trzeba wykorzystywać nieruchomość przez 5 lat).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Indywidualna interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w piśmie z dnia 4.03.2016 r., nr IPTPB1/4511-788/15-3/MH
3. Indywidualna interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lipca 2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.