• Data: 2024-06-07 • Autor: Bogusław Nowakowski
Chciałbym wspólnie z bratem zbudować dom w celu sprzedaży. Zastanawiam się, czy korzystniejsze jest założenie spółki z o.o. (jako działalność deweloperska), czy lepiej jest budować dom systemem gospodarczym. Proszę o porównanie i analizę, jakie podatki i opłaty będę musiał ponieść w momencie sprzedaży inwestycji w obu przypadkach. Czy w przypadku prowadzenia działalności deweloperskiej koszt działki wlicza się w koszt inwestycji, nawet jeśli będzie wkładem własnym? Jakie koszty działalności gospodarczej będę musiał ponosić? Jaki podatek będę musiał zapłacić w momencie sprzedaży nieruchomości i czy mogę odliczyć koszty budowy albo skorzystać z ulg?
Cel został jasno określony – „w celu sprzedaży”.
W przypadku systemu gospodarczego w rachubę wchodzi:
W przypadku prowadzenia dwuosobowej działalności gospodarczej w rachubę wchodzi:
W przypadku prowadzenia (założenia) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – w rachubę wchodzi:
Przychodem jest cena uzyskana ze sprzedaży. Przychód pomniejszony o koszty stanowi dochód, czyli podstawę opodatkowania.
Koszty uzyskania przychodu w przypadku osób fizycznych (Pan i brat) w systemie gospodarczym oraz jako przedsiębiorcy (ustawa o PIT):
„Art. 22.1. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
(…)
6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (...).
6e. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
6f.Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej »Monitor Polski«”.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2011 roku (sygn. akt I SA/Po 467/11) uznał za koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości także opłaty planistyczne oraz koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, również koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych.
Jak wynika z ust. 6f – Koszty wytworzenia domu są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Jak widać, wymagałoby to upływu czasu od wytworzenia do zbycia (co nie jest chyba Panów zamiarem).
Dochód i podatek dla osób fizycznych (system gospodarczy)
Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:
1) wydatków na:
a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, (...) są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, bez względu na czas ich poniesienia; (…).
Zatem cena zakupu działki jest kosztem uzyskania przychodu przy jej sprzedaży (oddzielnie lub z domem).
Zobacz też: Zakup mieszkania na firmę do odsprzedaży
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Nie jest on opodatkowywany z innymi dochodami, ale niezależnie od nich.
Zasady te nie mają zastosowania, jeżeli budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika; lub przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej.
Przeczytaj też: Budowa domu na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej
W przypadku działalności gospodarczej przychód, koszty i dochód ze zbycia nieruchomości obliczane są w ramach tej działalności ze wszystkich źródeł w ramach działalności i są opodatkowywane łącznie z innymi przychodami / dochodami z tejże działalności.
Za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (a tak byłoby z domem w ramach działalności gospodarczej).
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. ustawy o PIT.
W działalności gospodarczej koszty są łącznie rozliczane. Dodaje się koszty np.: dotyczące wytworzenia domu oraz zakupu jakiegoś urządzenia (które zostało sprzedane).
Podatek dochodowy przy systemie gospodarczym to 19% podstawy opodatkowania. Oczywiście poniesione koszty muszą być udowodnione i udokumentowane.
Podatek płaciłby oddzielnie Pan oraz oddzielnie brat (działka i dom stanowiłyby zapewne współwłasność po połowie).
Podatek dochodowy przy działalności gospodarczej to stawka wg skali podatkowej (19% przy dochodzie do 85 528,00 zł oraz przy dochodzie ponad 85 523,00 zł – 14 839 zł 02 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł.
Podatek płaciłby oddzielnie Pan oraz oddzielnie brat.
Ubezpieczenie społeczne Pana i brata podlegałoby zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Ubezpieczenie zdrowotne podlegałoby w części odliczeniu od podatku.
Zobacz również: Budowa prywatnego domu przez własną firmę
Spółka z o.o.
Przy developerze (spółka z o.o.) cena zakupu działki (sam grunt) stanowią koszt uzyskania przychodu przy zbyciu działki razem z domem. Jak wskazuje ustawa o CIT:
„Art. 16. 1. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:
1) wydatków na:
a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o (...) są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia; (…).”
Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
Dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych – art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
Przy spółce z o.o.:
Niezależnie od formy budowy oraz sposobu zbycia – sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Przy działalności oraz spółce z o.o. – obydwa podmioty są przedsiębiorcami. A kwota sprzedaży będzie większa niż 150 000,00 zł – nie ma zwolnienia z tego podatku.
Wskazany cel – sprzedaż – powoduje, że fiskus może uznać (a w zasadzie uzna) taką sprzedaż za wykonywanie działalności gospodarczej.
Co prawda, ani Pan, ani brat nie będziecie podatnikami VAT, ale okoliczności sprawy wskazywać będą na cel gospodarczy Panów działania, a nie cel w postaci zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Łatwo jest ocenić, że sprzedaż nastąpi wyłącznie w celu uzyskania przychodu.
Gdyby dom był sprzedawany przez Pana i brata jako osoby fizyczne, poza działalnością gospodarczą, wtedy mieliby Panowie możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Według ustawy o PIT – „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…).”
Za wydatki poniesione na cele uważa się:
„1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.”
W świetle powyższego – jedna z form wydatkowania pieniędzy ze zbycia wybudowanego domu (na własne cele mieszkaniowe), dokonana w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Gdyby zbycie nastąpiło w 2015 – do końca 2017 r. Jeżeli zbycie nastąpi w 2016 – do końca 2018 r.
Na własne cele mieszkaniowej przeznaczony ma być przychód uzyskany ze zbycia domu z gruntem. Jeśli wyda Pan 100% przychodu (potencjalnie połowa ceny), to ma Pan możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego w 100%.
Składka zdrowotna w 2016 r.
Wysokość składki na ubezpieczenie zdrowotne dla przedsiębiorców opłacających składki społeczne standardowe czy preferencyjne zależy od przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorców w IV kwartale roku. W komunikacie GUS zostało podane, że przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, włącznie z wypłatami z zysku, w IV kwartale 2015 r. wyniosło 4280,80 zł. Podstawa wymiaru składki na ubezpieczenie zdrowotne wynosi 75% przeciętnego wynagrodzenia w IV kwartale roku poprzedniego, w związku z tym podstawa składki zdrowotnej w roku 2016 wynosi 3210,60 zł (75%*4280,80). Co za tym idzie, w 2016 r. najniższa podstawa wymiaru składki na ubezpieczenie zdrowotne osób prowadzących pozarolniczą działalność i osób z nimi współpracujących wynosi 3210,60 zł, a składka 288,95 zł (3210,60 zł × 9%), z tego odliczeniu od podatku podlega składka zdrowotna w wysokości 248,82 zł (3210,60 zł × 7,75%).
2016 r. – preferencyjne składki ZUS przedsiębiorcy – ubezpieczenie społeczne w skali miesiąca to kwota 176,33 zł.
2016 r. – standardowe składki ZUS przedsiębiorcy – ubezpieczenie społeczne w skali miesiąca to kwota 772,96 plus fundusz prac – 59,16.
Wybór formy działalności przy budowie domu na sprzedaż znacząco wpływa na koszty i obowiązki podatkowe. Decydując się na system gospodarczy, działalność gospodarczą lub spółkę z o.o., warto dokładnie przeanalizować aspekty podatkowe i koszty, aby wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie. Każda opcja ma swoje specyficzne zalety i wady, które należy uwzględnić przy podejmowaniu decyzji.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej lub pomocy w sporządzeniu pisma? Skontaktuj się z nami online, aby szybko i wygodnie uzyskać wsparcie od doświadczonych prawników. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 października 2011 roku (sygn. akt I SA/Po 467/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Bogusław Nowakowski
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
