• Autor: Adam Dąbrowski
Obecnie jestem osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2010 roku na podstawie aktu notarialnego od urzędu miasta zakupiłam nieruchomość. Nie odliczyłam żadnej amortyzacji od zakupionej nieruchomości, ponieważ do dnia dzisiejszego jest to nadal inwestycja. Wynajmowane jest tylko jedno pomieszczenie, które rozliczam na postawie wystawionej faktury VAT, płacę od tego podatek dochodowy oraz VAT. Obecnie muszę sprzedać nieruchomość. Czy i w jakiej wysokości muszę zapłacić podatek od tej transakcji oraz czy muszę też odprowadzić podatek VAT, skoro zakup nieruchomości nie był objęty tym podatkiem? Nie wiem, w jakim terminie uda mi się sprzedać nieruchomość. Chciałabym zawiesić bądź zlikwidować działalność, być może zanim dojedzie do sprzedaży nieruchomości. Jaki to będzie miało wpływ na rozliczenie podatku od sprzedaży i ewentualnie czy dalej jako osoba prywatna mogłabym wynajmować pomieszczenie? Czy istnieje możliwość wyłączenia danej nieruchomości z działalności gospodarczej, tak aby była ona moją prywatną własnością? Co wtedy z jej sprzedażą?
Niewątpliwie zakup dokonany był na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarcza. Nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, co oznacza, że nie jest tak traktowana w świetle prawa podatkowego. Jak dotychczas jest to traktowane jak inwestycja i tak rozliczane.
Zbycie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem dochodowym, a źródłem przychody byłaby działalność gospodarcza. Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT):
„Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat”.
Jeżeli dochodzi do zbycia nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej (nieruchomości wykorzystywanej w takiej działalności) – cena zbycia będzie przychodem z działalności gospodarczej do opodatkowania.
Zobacz też: Budowa domu na sprzedaż a VAT
Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej reguluje art. 14 ust. 2 ustawy PIT. Zgodnie z nim przychodem z działalności gospodarczej są także (obok zysku z właściwej działalności firmy) przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z ustawy:
„Art.14.2. Przychodem z działalności gospodarczej są również:
1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych”.
Przepis ten obejmuje swoim zakresem także przychody ze sprzedaży tych składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, które nie zostały wprowadzone do firmowej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych.
Przy określaniu wysokości przychodu odpowiednio stosuje się zasady ustalania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a dochód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu łącznie z innymi dochodami uzyskanymi z działalności.
Wpływ na wielkość dochodu do opodatkowania miałyby ponoszone przez Pana koszty oraz wydatki inwestycyjne na nieruchomość. Wskażę, że w odniesieniu np. do lokalu, fiskus uznaje, że w sytuacji, gdy podatnikowi nie służyło prawo do odliczenia VAT-u przy nabyciu lokalu, a miał do tego prawo przy jego modernizacji, koszt nabycia nie wchodzi do podstawy opodatkowania. Stanowią ją wyłącznie wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, od których podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT-u.
Powyższe zasady nie odnoszą się jednak do przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:
W odniesieniu do tych nieruchomości i praw podatek obliczany jest według zasad, jakie obowiązują osoby prywatne dokonujące zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 3 i art. 30e).
Przeczytaj też: Amortyzacja ciągnika siodłowego
Sama czynność wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania jej na potrzeby osobiste właściciela firmy nie stanowi odpłatnego zbycia, i nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu ustawy o PDOF.
Przychodem będzie cena zbycia nieruchomości po jej wycofaniu z działalności gospodarczej na potrzeby własne, gdy zbycie nastąpi w okresie 6 lat liczonym od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności do dnia ich odpłatnego zbycia. Musiałoby to być opodatkowane jak przychód z działalności gospodarczej. W takiej sytuacji nie ma zastosowania karencja 5-letnia jak przy zbyciu własności nieruchomości nie związanej z prowadzoną działalnością.
Sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowana jest w odmienny sposób niż dokonywana przez osoby prywatne. Nie jest traktowana jako odrębne źródło przychodów i nie korzysta z ulg i zwolnień przewidzianych na wypadek zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku osobistego.
Z powyższego wynika wniosek, że jeśli wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, samo jej wycofanie z działalności nie będzie traktowana jako przychód z tej działalności.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Z treści przepisów ustawy PIT wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Jak wynika z ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega również przekazanie nieodpłatne przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste (art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT):
podatnika lub
jego pracowników, w tym byłych pracowników,
wspólników, udziałowców, akcjonariuszy,
członków spółdzielni i ich domowników,
członków organów stanowiących osób prawnych,
członków stowarzyszenia
– gdy przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT od zakupu; takie przekazanie jest uznawane za odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT.
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Skutkuje to zastosowaniem do dostawy gruntu takiej samej stawki VAT bądź zwolnienia od podatku, jaka obejmuje budynki, budowle lub ich części.
Jeżeli przy zakupie bądź budowie nieruchomości korzystano z prawo do odliczenia VAT (nawet tylko częściowo), to wycofanie z firmy i przekazanie do majątku osobistego na gruncie tego podatku jest traktowane jak odpłatna dostawa towaru, która jest opodatkowana.
Wskazuje Pan, że „nadal jest to inwestycja”. Jak rozumiem, np. ciągle Pan buduje, co oznacza zakupy oraz odliczenia VAT-u od tych zakupów. Według ustawy o VAT pod pojęciem wytworzenia nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Zobacz również: Budowa domu na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej
Dany składnik majątkowy może zostać wycofany z działalności ( nie ma znaczenia czy jest ujęty w ewidencji środków trwałych) celem przeznaczenia go na osobiste potrzeby na każdym etapie jego użytkowania, co należy udokumentować. Przepisy podatkowe nie określają jednak rodzaju dokumentu, jakim należy to uczynić. W praktyce służy do tego pisemne oświadczenie, które określa:
rodzaj składnika wycofywanego,
cel wycofania (przekazanie na potrzeby osobiste),
datę dokonania tej czynności.
Podstawa opodatkowania przekazania ustalana jest zgodnie z art. 29a ust. 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że jest nią cena nabycia towaru lub towarów podobnych, a w razie jej braku koszt wytworzenia. Należy określić je na moment dostawy (przekazania). Zatem przekazując składnik na cele osobiste, należy przyjąć jego cenę, za którą podatnik mógłby nabyć tę rzecz w momencie wycofywania jej z działalności.
Ustawa o VAT stanowi:
„Art. 43. 1. Zwalnia się od podatku:
10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.
Przeczytaj również: Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej akt notarialny
Oczywiście jeżeli przy zakupie/budowie/ulepszeniu nieruchomości nie przysługiwało podatnikowi prawo do doliczenia VAT-u, to jej przekazanie na cele osobiste jest poza dyspozycją art. 7 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie – nie jest czynnością opodatkowaną.
Organy podatkowe pozwalają na szersze interpretowanie pierwszego zasiedlenia. Dopuszczają one pogląd, zgodnie z którym pierwszym zasiedleniem jest także przekazanie budynku czy budowli do użytkowania po ich wybudowaniu także na własne potrzeby przedsiębiorcy – do własnej działalności (nie musi takiemu przekazaniu towarzyszyć czynność opodatkowana jak sprzedaż, najem, dzierżawa czy inna podobna).
W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.
Teoretycznie oznacza to, że użytkując budynek dla celów działalności gospodarczej od roku 2010, spełniła Pani warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jeżeli planowana dostawa nastąpiłaby po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata – korzystałaby Pani z powyższego zwolnienia. W związku z tym dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
UWAGA
Z uwagi na trwanie inwestycji zachodzi uzasadniona obawa, że budynki, jakie Pan stawia, nie zostały formalnie wybudowane, a zatem nie możliwe jest zastosowanie „pierwszego zasiedlenia” – bowiem ono dotyczy okresu po wybudowaniu.
Musi Pani bowiem liczyć się z tym, że fiskus jeszcze często uznaje, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało zatem miejsce m.in. wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt będzie przedmiotem sprzedaży, oddany w najem, czy dzierżawę. Zarówno bowiem m.in. dostawa, jak też najem bądź dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy czym zaznaczyć należy, że przewidziane przepisami prawa podatkowego określone konsekwencje wystąpienia pierwszego zasiedlenia odnosić można wyłącznie względem zasiedlonego budynku, budowli lub jego części.
Podsumowując:
nieruchomość nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych i nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne,
nakłady na cele inwestycyjne były robione od zakupu nieruchomości i korzystano przy tej okazji z prawa do odliczenia podatku VAT,
w razie sprzedaży w ramach prowadzonej działalności wystąpi przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym z działalności gospodarczej,
w razie sprzedaży w ramach prowadzonej działalności podlegać ona będzie podatkowi VAT co najmniej w zakresie nakładów poczynionych od jej zakupu, gdy przy dokonywaniu nakładów korzystano z prawa do odliczenia podatku VAT,
nieruchomość może być wycofana z działalności i przeznaczona na potrzeby własne,
wycofanie nie powoduje opodatkowania podatkiem dochodowym,
odpłatne zbycie nieruchomości po wycofaniu w okresie 6 lat od miesiąca następnego po wycofaniu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychód z działalności gospodarczej,
wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej jest co do zasady opodatkowane VAT, ale nie oznacza automatycznie, że od takiej czynności trzeba będzie wykazać i zapłacić VAT do urzędu skarbowego; należy tutaj bowiem stosować te same zasady opodatkowania, co przy „zwykłej” dostawie nieruchomości, a co za tym idzie – także przysługujące zwolnienia,
podstawą opodatkowania VAT przy wycofywaniu z działalności jest koszt wytworzenia, określony w momencie wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej,
z uwagi na odliczenia VAT od zakładów – pojawi się konieczność dokonania korekty VAT za okresy poprzednie.
Są to dosyć zagmatwane kwestie i mam nadzieję, że opisałem je w miarę zrozumiale.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Adam Dąbrowski
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
