Wynajem domu przez spółkę dla jej prezesa

Nieruchomość – towar lub środek trwały

Z opisu wynika, iż zarówno dom, jak i grunt traktowane był jako towar. Skutkiem tego było traktowanie wydatków na zakup oraz budowę jako kosztów oraz odliczanie podatku VAT.

Wskutek zmiany planów co do dalszego losu nieruchomości; nastąpi zmiana jej statusu z towaru na środek trwały. Nieruchomość stanowi środek trwały, w sytuacji gdy jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Z takim przypadkiem mamy do czynienia, gdyż nieruchomość nabyta i wybudowana w ramach działalności gospodarczej nie będzie przeznaczona do dalszej odsprzedaży. W takiej sytuacji nieruchomość powinna zostać uznana za środek trwały, ponieważ jej celem nie jest wygenerowanie zysku z tytułu odsprzedaży. To będzie powodowało, że taka nieruchomość nie będzie już stanowić towaru handlowego.

Jeżeli nieruchomość posiada status środka trwałego, to rozliczenie kosztów nabycia odbywa się systematycznie poprzez odpisy amortyzacyjne. Tyle w tym zakresie, bowiem ocena skutków takiej zmiany nie była przedmiotem pytań.

Zobacz też: Użyczenie lokalu spółce z o.o. przez wspólnika

Udostępnienie domu prezesowi

Nieruchomość (działka z gruntem) stanowi niewątpliwie własność spółki. Spółka jako właściciel ma prawo do dysponowania cała nieruchomością, rozporządzania nią oraz obciążania.

Pisze Pani, że w chwili obecnej sytuacja mieszkaniowa prezesa zarządu się zmieniła i spółka chciałby udostępnić dom jemu i rodzinie. Formalnie nie ma przeszkód prawnych i fatycznych, aby dom wynająć osobom trzecim, w tym członkowi zarządu. Najem to umowa odpłatna. Oznaczałby ponoszenie przez członka zarządu odpłatności w postaci czynszu najmu. Ewentualnie udostępnić nieodpłatnie. Sprawę komplikuje fakt, że dom miałby być przeznaczony do użytkowania całej rodziny prezesa, a nie tylko przez niego.

Przeczytaj też: Wynajem nieruchomości spółce przez wspólnika

Wynajem domu dla członka zarządu

Wynajem domu dla członka zarządu może służyć:

1. zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych prezesa i jego rodziny lub

2. ułatwieniu prezesowi wykonywania obowiązków służbowych.

Ma to znaczenie w kontekście kosztów uzyskania przychodów w spółce.

Najem domu prezesowi i jego rodzinie to zwykła usługa i formalnie stanowiłaby dla spółki źródło przychodu. Gdy spółka jest czynnym podatnikiem VAT-u, to jest zobowiązana wystawiać faktury innym podatnikom VAT. Jeżeli druga strona jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej – faktura jest wystawiana na wniosek takiej osoby.

Brak wystawionej faktury nie zwalnia spółki z ujęcia przychodu w rejestrach dla potrzeb rozliczenia podatku VAT oraz podatku dochodowego.

Wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe jest zwolniony z podatku VAT. Ta zasada jest tylko pozornie prosta. W praktyce okazuje się, że cele mieszkaniowe różnie interpretują podatnicy, fiskus i sądy. W wyniku zawarcia umowy najmu:

1. spółka jest wierzycielem prezesa z tytułu czynszu najmu,

2. spółka jest dłużnikiem pr4zesa z tytułu należnego mu wynagrodzenia( bez względu na podstawę wypłaty tego wynagrodzenia).

Taka sytuacja powoduje, że za zgodą Prezesa co do potrącania z należnego mu wynagrodzenia określonych kwot – możliwe jest potrącanie opłat z tytułu najmu z jego wynagrodzenia. Aby mówić o kompensacie, konieczne byłoby, aby obie należności były wymagalne (po terminie zapłaty), a prezes wyraził zgodę na kompensaty dokonywane przez spółkę z jego wynagrodzenia.

Najem domu i przychód spółki

Niewątpliwie przychodem spółki jako wynajmującego będzie czynsz opłacany przez najemcę na jego rzecz. Zaliczenie do przychodów z tytułu najmu opłat związanych z utrzymaniem lokalu, np. za energię i wodę, oraz opłat administracyjnych, zależne jest natomiast od zapisów w umowie najmu.

Ustalając przychód z najmu, można wykluczyć opłaty za media ponoszone w imieniu najemcy, pod warunkiem, że zawarta umowa wskazuje na ich wyodrębnienie z ogólnej opłaty za najem oraz przenosi je na najemcę.

Nie ma przeciwwskazań, aby wynajmujący przyjął płatności i dokonał ich w imieniu i na rachunek najemcy. Przychodem spółki z tytułu najmu jest wówczas jedynie czysty zarobek, po odjęciu od niego opłat administracyjnych i za media.

W przypadku gdy najemca ponosi jedną, łączną wartość czynszu najmu, przychodem spółki jako wynajmującego jest cała określona w umowie kwota wynagrodzenia za najem.

Umowa użyczenia dla prezesa

Przy bezpłatnym oddaniu domu prezesowi i jego rodzinie możliwe jest ustalenie, że prezes ponosi koszty związane z korzystaniem z domu wygenerowane przez niego oraz jego rodzinę (prąd, gaz, TV, Internet, ogrzewanie itp.).

Określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, stanowiłaby przysporzenie majątkowe spółki jako wynajmującej. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) wraz z opłatą za energię elektryczną, do których ponoszenia zobowiązany byłby zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca/biorcy do używania, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla spółki. W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu/użyczenia spółka pełniłaby jedynie rolę pośrednika pomiędzy prezesem dostawcami mediów.

Oczywiście wymagałoby to zapisów umownych co do sposobu ustalania tych kosztów, ich zapłaty. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. To, że istotą umowy użyczenia jest jej nieodpłatność, nie oznacza, że na gruncie prawa podatkowego nie powstanie z tego tytułu przychód.

Podatek dochodowy

Przy użyczeniu nieodpłatnym po stronie prezesa powstanie przychód. W planowanej sytuacji, skoro członek zarządu nie ponosiłby kosztów najmu, to otrzymuje świadczenie, które powoduje u niego przysporzenie majątku. Zatem wartość świadczenia w postaci wynajmowania domu na cele mieszkaniowe Prezesa stanowi nieodpłatne świadczenie, które należy zaliczać zgodnie z art. 13 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) do przychodów z działalności wykonywanej osobiście.

W konsekwencji spółka jest obowiązana do obliczenia, pobrania i odprowadzenia zaliczki na PIT. Z ustawy PIT:

„Art. 13. Za przychody z działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2, uważa się:

7) przychody otrzymywane przez osoby, niezależnie od sposobu ich powoływania, należące do składu zarządów, rad nadzorczych, komisji lub innych organów stanowiących osób prawnych”.

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – wartość pieniężną nieodpłatnych świadczeń ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Podatek CIT

Podobnie kwestia ta została uregulowana w ustawie z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa o CIT), w której stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 2 przychodem jest między innymi wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych bądź częściowo odpłatnych świadczeń.

Przychód rozpoznawany jest po stronie podmiotu, który otrzymał rzecz w bezpłatne używanie. Wynika to z brzmienia art. 11 ust. 1 ustawy o PIT (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT), gdzie jest mowa o „otrzymanych” świadczeniach.

Do 31 grudnia 2008 r., jeżeli przedmiotem użyczenia były nieruchomości, przychód powstawał również po stronie użyczającego. Przepisy wprowadzające taką zasadę, tj. art. 13 ustawy o CIT oraz art. 16 ustawy o PIT, zostały uchylone 1 stycznia 2009 r. na podstawie ustawy z 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.

Udostępnienie domu, jakiego właścicielem jest spółka to zasadniczo formy, o jakich Pani wspomina: najem lub użyczenie.

Umowa najmu lub nieodpłatnego użyczenia z uwagi na to, że dom byłby na cele mieszkaniowe, nie tyle prezesa, ile całej jego rodziny (a nie dla potrzeb spółki, by zapewnić mu wykonywanie obowiązków służbowych, bo np. mieszka poza miejscowością siedziby spółki) – zawsze byłaby zawierana z nim oraz jego małżonka. Tylko w sytuacji, gdyby w związku prezesa była rozdzielność majątkowa, do rozważenia byłaby umowa zawarta nie z nim, ale z jego małżonką.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.