• Autor: Tomasz Krupiński
Jestem właścicielem pewnej nieruchomości i jednocześnie prezesem spółki z o.o. Wynajmuję tę nieruchomość osobie prywatnej z możliwością podnajmu. Następnie osoba ta wynajmie tę nieruchomość spółce, w której jestem prezesem. Wynajem odbywa się według średnich cen rynkowych. Czy jest to zgodne z prawem?
Przedstawiona konstrukcja prawna jest bardzo ciekawa. W mojej ocenie także dopuszczalna. Kodeks spółek handlowych (K.s.h.) w art. 210 dopuszcza możliwość zawierania umów przez spółkę z członkiem zarządu. Z brzmienia art. 210 § 1 można wysnuć wniosek, że spółkę musi reprezentować rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą wspólników. Wydaje się jednak, że taki sposób działania rady nadzorczej jest obowiązkowy tylko wtedy, gdy brak w tej kwestii odmiennych postanowień zawartych w umowie spółki lub w regulaminie rady nadzorczej albo w stosownej uchwale wspólników, albo nawet w „samoistnej” uchwale rady nadzorczej (podobnie A. Kidyba, Kodeks, t. 1, s. 907-908; J. P. Naworski, w: R. Potrzeszcz, T. Siemiątkowski, Komentarz, t. 2, s. 408; R. Pabis, Spółka z o.o., s. 236). W praktyce najczęściej rada nadzorcza stosowną uchwałą (albo umowa spółki) upoważnia przewodniczącego rady nadzorczej do wykonywania reprezentacji, o której mowa w art. 210 § 1 K.s.h.
Art. 210 § 1 dotyczy wyłącznie umów i sporów z aktualnymi członkami zarządu, nie jest dopuszczalne obejmowanie regulacją tego przepisu byłych członków zarządu (zob. J. P. Naworski, w: R. Potrzeszcz, T. Siemiątkowski, Komentarz, t. 2, s. 412 i przywoływane tam orzecznictwo Sądu Najwyższego). Podobnie art. 210 § 1 nie dotyczy umów zawieranych bądź sporów toczonych z osobami bliskimi członka zarządu (powiązanymi z nim osobiście). W takiej sytuacji zastosowanie znajdzie art. 209.
Zobacz też: Siedziba spółki z o.o. w mieszkaniu udziałowca
Pełnomocnik, o którym mowa w art. 210 § 1 K.s.h., w sytuacji sporu z członkiem zarządu jest pełnomocnikiem procesowym. Ponieważ art. 210 nie zawiera żadnych ograniczeń co do tego, kto może być tym pełnomocnikiem, trzeba uznać, że jest to przepis szczególny wobec art. 87 § 1 i 2 K.p.c.
Podnajem stanowi już nowy stosunek prawny między innymi stronami, stąd też wymienione wyżej ograniczenia nie mają zastosowania. Kwestią istotną jest, czy czynność może być zwolniona z podatku VAT.
Z przepisu art. 43 ust. 1 pkt. 36) ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u.) wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe.
„Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
Zaistnienie wszystkich wskazanych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia”.
Przeczytaj też: Wynajem mieszkania przez spółkę
„Podatnik podatku od towarów i usług będzie mógł (…) skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca”.
W sprawie mamy do czynienia z podmiotami powiązanymi, jednakże zaznaczył Pan, że stawki mają charakter rynkowy. Zgodnie z treścią art. 11c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych:
„1. Podmioty powiązane są obowiązane ustalać ceny transferowe na warunkach, które ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane.
2. Jeżeli w wyniku istniejących powiązań zostaną ustalone lub narzucone warunki różniące się od warunków, które ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane, i w wyniku tego podatnik wykazuje dochód niższy (stratę wyższą) od tego, jakiego należałoby oczekiwać, gdyby wymienione powiązania nie istniały, organ podatkowy określa dochód (stratę) podatnika bez uwzględnienia warunków wynikających z tych powiązań.”
Nie widzę więc żadnych przeciwwskazań do zawierania tego typu umów.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
