• Autor: Katarzyna Bereda
Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą – szkołę językowa. Chciałabym zakupić na rynku pierwotnym mieszkanie na parterze. Chciałabym przeznaczyć mieszkanie wyłącznie na sale lekcyjne. Szkoła liczy 65 uczniów. Czy muszę zmieniać sposób użytkowania obiektu i czy w ogóle wolno prowadzić działalność jak moja w bloku mieszkalnym?
W pierwszej kolejności zaznaczę, iż prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym jest możliwe, jednak musi Pani zmierzyć się z dwoma problemami.
Pierwszy z nich został uregulowany w ustawie Prawo Budowlane. Zgodnie bowiem z treścią art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane „przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”. Powiem szczerze, że powyższy przepis jest bardzo nieostry i do dnia dzisiejszego występują spory o jego właściwość. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2017 r.
Zobacz też: Szkoła językowa a VAT
„Legalna definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego opiera się na przykładowym wskazaniu sytuacji, które uznaje się za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (jego części) jest podjęcie w nim takiej działalności, do której mają zastosowanie inne normy z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź dotyczące wielkości lub układu obciążeń, aniżeli normy, które znajdowały zastosowanie do dotychczasowego sposobu użytkowania. Przyjęta przez ustawodawcę formuła podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego… (w przeciwieństwie do formuły, np. podjęcie działalności zwiększającej ryzyko pożarowe) wskazuje na zamierzone odwołanie się ustawodawcy do pewnych norm (warunków), które mogą mieć zastosowanie do nowo podjętej działalności. Celem reglamentacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332) jest zapewnienie zgodności obiektów budowlanych z przepisami (art. 4 ustawy Prawo budowlane). Zasadne jest zatem reglamentowanie nowego sposobu użytkowania obiektu ze względu na podjęcie działalności, do której mają zastosowanie inne (względem dotychczasowego sposobu użytkowania) normy wynikające z przepisów prawa – z reguły z zakresu bezpieczeństwa, czy techniczne” (sygn. akt II OSK 964/15).
Ponadto, zgodnie z wyrokiem WSA w Gdańsku, „ustawodawca nie zdefiniował pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Sytuacje o jakich mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.), przesądzające o takiej zmianie zostały wymienione w tym przepisie w sposób niewyczerpujący. Wynika jednak z nich, że nie chodzi o jakąkolwiek zmianę sposobu użytkowania w odniesieniu do pierwotnego czyli też dotychczasowego legalnego sposobu użytkowania ale o zmianę, która wpływa na zmianę istotnych wymagań odnoszących się do danego obiektu związanych z konkretnym sposobem korzystania z niego. Dotyczy to w szczególności wymagań o jakich mowa w pkt 2 ust. 1 art. 71 ww. ustawy, a wiec wymagań związanych z bezpieczeństwem dalszego, zmienionego sposobu użytkowania obiektu. Zalicza się do nich m.in. bezpieczeństwo pożarowe, higieniczno-sanitarne oraz wielkość lub układ obciążeń” (sygn. akt II Sa/gd 102/18).
Jednak, aby pokazać Pani niekonsekwencję w opinii orzecznictwa, zacytuję wyrok NSA z dnia 13 marca 2014 r. (sygn. akt II KS 2501/12), gdzie sąd wskazał, iż „brak podstaw do dokonania takiej wykładni art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), która prowadziłaby do uznania, że każda działalność opiekuńczo-wychowawcza, w tym prowadzenie małego przedszkola w części domu jednorodzinnego, winna być zakwalifikowana jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Utworzenie w lokalu mieszkalnym placówki socjalizacyjno-interwencyjnej dla mniejszej liczby dzieci niż 14, nie prowadzi do zmiany warunków bezpieczeństwa, a tym samym do zmiany sposobu użytkowania lokalu. Taka działalność pełni funkcję oświatowo-wychowawczą”.
Z uwagi na to wskazuję Pani, iż na gruncie Prawa budowlanego konieczność przekształcenia sposobu użytkowania w myśl, art. 71 ustawy zależy od konkretnej sytuacji. Nie ma prostej odpowiedzi w tym zakresie – wszystko zależy od danego stanu faktycznego. Proponuję, aby w tej kwestii udała się Pani do odpowiedniego organu – starostwa lub urzędu gminy/miasta i porozmawiała z upoważnionym urzędnikiem, jak wygląda praktyka takiej działalności w Pani regionie.
Jak Pani widzi powyżej, z jednej strony orzecznictwo uznaje, iż działalność oświatowa przy małej grupie osób nie wymaga zmiany sposobu użytkowania, by z drugiej strony stawiać nacisk na bezpieczeństwo i zmianę sposobu użytkowania budynku.
Pomijając jednak powyższe, musi mieć Pani na uwadze, że prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu pociąga za sobą także zwiększony podatek od nieruchomości. O ile dla nieruchomości mieszkalnych jest on na akceptowalnym poziomie, o tyle dla nieruchomości wykorzystywanych do działalności gospodarczej jest on po prostu wysoki.
Co ważniejsze, pomijając kwestię prawną, winna dowiedzieć się Pani o istnieniu wspólnoty mieszkaniowej w danym bloku. O ile, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 601/08, wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zakazywać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach, o tyle wiem, że niejednokrotnie są w tej kwestii problemy. Zaznaczam także, iż mając na uwadze liczbę dzieci, może to być uciążliwe dla mieszkańców – hałas, korzystanie z korytarza/windy itp. Zgodnie bowiem z art. 144 Kodeksu cywilnego „właściciel nieruchomości winien powstrzymywać się przy korzystaniu z nieruchomości od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę”.
Dlatego, znając praktykę i realia wspólnot mieszkaniowych, wiem, iż niejednokrotnie nie zgadzają się na prowadzenie takich właśnie działalności. Czym innym jest prowadzenie biura rachunkowego, a czym innym szkoły językowej.
Mając powyższe na uwadze, proponuję Pani w pierwszej kolejności udać się do odpowiedniego organu gminy i porozmawiać na temat swoich planów i ewetualnej konieczności zmiany sposobu użytkowania lokalu. Jak Pani bowiem widzi, praktyka sądów jest w tej kwestii różna i niestety w tym miejscu nie odpowiem Pani, czy wskazana działalność uzasadnia zastosowanie art. 71 przedmiotowej ustawy. Wszystko bowiem zależy od danego stanu faktycznego, a także przeznaczenia całego budynku. Najlepiej więc przed zakupem nieruchomości zasięgnąć stosownych informacji u źródła. Ponadto konieczna jest rozmowa z zarządcą wspólnoty – jak wskazałam, wspólnota nie ma uprawnień w zakresie wkraczania w odrębną własność, jednak z doświadczenia wiem, że jest inaczej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
