• Data: 2024-09-23 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Prowadzę działalność gospodarczą w postaci spółki cywilnej. Chcę zakupić grunt, ale bym był tylko ja jako właściciel gruntu. Jak mogę włączyć ten grunt, żeby wszelkie koszty (utrzymania, eksploatacji czy ewentualnej rozbudowy) cedować na spółkę? Czy grunty, które chcę zakupić, skoro w księdze wieczystej właściciela są oznaczone jako łąki trwałe, będzie można odrolnić bądź przekształcić na potrzeby działalności? W MPZP teren ten widnieje jako tereny przemysłowe.
Nie ma żadnej przeszkody, aby zakupił Pan nieruchomość jako osoba prywatna i wydzierżawił ją spółce W umowie dzierżawy powinny znaleźć się zapisy o możliwości dokonywania nakładów oraz kwestie rozliczenia kosztów związanych z tymi nakładami.
W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej (zob. art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z zasadną „superficies solo cedit”, gdy dzierżawca poniósł nakłady na nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.
Może Pan wydzierżawić spółce grunt z możliwością ponoszenia nakładów, budowy, pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości.
Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Tak więc roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego.
Ustosunkowując się do powyższego, wskazać należy, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady poniesione np. na wybudowanie i prowadzenie ośrodka wypoczynkowego stanowią z definicji część składową, a tym samym własność jego właściciela. Przy zwrocie nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel, ponieważ przedmiot dzierżawy przez cały okres pozostaje własnością wydzierżawiającego. Ponadto czynność przeniesienia poniesionych nakładów na właściciela nieruchomości nie jest dostawą towarów, bowiem nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar, zatem nie mieści się w definicji towaru zawartej art. 2 pkt 6 ustawy.
Podmiot, który poniósł nakłady, dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, iż nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Z tych też względów przeniesienie za wynagrodzeniem kosztów związanych z budową i adaptacją ośrodka wypoczynkowego na właściciela nieruchomości należy traktować jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.
Będzie trzeba potem – po ewentualnym wygaśnięciu umowy dzierżawy – rozliczyć kwestie podatkowe.
Aby przekształcić łąki trwałe w jakąkolwiek działkę budowlaną należy sprawdzić, czy jest plan zagospodarowania i jak określa przeznaczenie danego terenu.
Jeśli wyklucza przekształcenie – przeznaczeniem są łąki – nie zmieni Pan sposobu zagospodarowania do czasu aż zmienią się zapisy planu. Jeśli nie ma planu zagospodarowania – konieczne jest uzyskanie decyzji WZ.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
Niestety grunty rolne oznaczają użytki rolne obejmujące grunty orne, trwałe użytki zielone (trwałe łąki i trwałe pastwiska), uprawy trwałe, w tym sady, oraz ogródki przydomowe. Konieczne będzie więc odrolnienie, uzyskanie zgody. Jest to kosztowne.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych „wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie”. Stosownie do ust. 1a tej ustawy „w decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem”.
Co prawda przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w rozdziale II ograniczają przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, jednak zgodnie z art. 10a „przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast”.
Przeznaczenia na cele nierolne – musi w Pana przypadku nastąpić w planie zagospodarowania, a następnie trwałego wyłączenia spod produkcji rolnej.
Zmiana przeznaczenia – w planie lub decyzji WZ, potem wyłączenie spod produkcji rolnej – po uzyskaniu zgody i ewentualnej opłacie. W przypadku jednorazowej należności, w przypadku klasy pierwszej za jeden hektar, trzeba zapłacić 437 175 złotych. W przypadku niższych klas, według informacji Ministerstwa rolnictwa, odrolnienie działki i koszt to kwota rzędu 87 435 złotych za jeden hektar.
Dzierżawa gruntu na potrzeby działalności: Pan Jan, będący wspólnikiem w spółce cywilnej prowadzącej działalność produkcyjną, zakupił grunt, który zamierzał wydzierżawić spółce. Umowa dzierżawy została tak skonstruowana, że spółka pokrywała wszystkie koszty związane z utrzymaniem i modernizacją terenu, co umożliwiło firmie prowadzenie działalności na nowym terenie bez konieczności natychmiastowego zakupu nieruchomości. Pan Jan zachował własność gruntu, a jednocześnie spółka mogła korzystać z nowego terenu na korzystnych warunkach.
Przekształcenie terenu na potrzeby przemysłowe: Pani Maria, będąca wspólniczką w spółce cywilnej zajmującej się logistyką, postanowiła zakupić grunt oznaczony w księdze wieczystej jako łąki trwałe. Teren ten, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), był przewidziany na cele przemysłowe. Pani Maria przekształciła teren, uzyskując decyzję o warunkach zabudowy, co pozwoliło na rozpoczęcie budowy centrum logistycznego. Dzięki temu spółka mogła znacząco rozszerzyć swoją działalność, a Pani Maria miała pewność, że inwestycja w nieruchomość przyniesie długoterminowe korzyści.
Odrolnienie i włączenie gruntu do działalności spółki: Pan Tomasz, współwłaściciel spółki cywilnej zajmującej się produkcją spożywczą, nabył grunt rolny z zamiarem rozbudowy zakładu. Grunt ten wymagał jednak odrolnienia, aby można było go przeznaczyć na cele przemysłowe. Po przeprowadzeniu procedury odrolnienia i uzyskaniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntu, Pan Tomasz włączył nieruchomość do majątku spółki poprzez dzierżawę. Spółka mogła teraz pokrywać koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją terenu, co umożliwiło szybkie rozpoczęcie inwestycji.
Zakup gruntu przez wspólnika spółki cywilnej i włączenie go do działalności spółki może być korzystnym rozwiązaniem, pod warunkiem odpowiedniego uregulowania prawnego i przemyślanej strategii, np. poprzez dzierżawę. Warto również zwrócić uwagę na konieczność ewentualnego przekształcenia terenu oraz procedury odrolnienia, które mogą znacząco wpłynąć na możliwość i koszty wykorzystania gruntu na cele związane z działalnością gospodarczą.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism związanych z zakupem i przekształceniem gruntów, dostosowane do indywidualnych potrzeb Twojej działalności. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
