Zakup gruntu przez wspólnika spółki cywilnej i włączenie go do spółki

Zakup nieruchomości i dzierżawa dla spółki

Nie ma żadnej przeszkody, aby zakupił Pan nieruchomość jako osoba prywatna i wydzierżawił ją spółce W umowie dzierżawy powinny znaleźć się zapisy o możliwości dokonywania nakładów oraz kwestie rozliczenia kosztów związanych z tymi nakładami.

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej (zob. art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z zasadną „superficies solo cedit”, gdy dzierżawca poniósł nakłady na nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Ponoszenie kosztów związanych z gruntem

Może Pan wydzierżawić spółce grunt z możliwością ponoszenia nakładów, budowy, pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości.

Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Tak więc roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego.

Zwrot nakładów

Ustosunkowując się do powyższego, wskazać należy, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady poniesione np. na wybudowanie i prowadzenie ośrodka wypoczynkowego stanowią z definicji część składową, a tym samym własność jego właściciela. Przy zwrocie nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel, ponieważ przedmiot dzierżawy przez cały okres pozostaje własnością wydzierżawiającego. Ponadto czynność przeniesienia poniesionych nakładów na właściciela nieruchomości nie jest dostawą towarów, bowiem nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar, zatem nie mieści się w definicji towaru zawartej art. 2 pkt 6 ustawy.

Podmiot, który poniósł nakłady, dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, iż nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Z tych też względów przeniesienie za wynagrodzeniem kosztów związanych z budową i adaptacją ośrodka wypoczynkowego na właściciela nieruchomości należy traktować jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Będzie trzeba potem – po ewentualnym wygaśnięciu umowy dzierżawy – rozliczyć kwestie podatkowe.

Przekształcenie terenu

Aby przekształcić łąki trwałe w jakąkolwiek działkę budowlaną należy sprawdzić, czy jest plan zagospodarowania i jak określa przeznaczenie danego terenu.

Jeśli wyklucza przekształcenie – przeznaczeniem są łąki – nie zmieni Pan sposobu zagospodarowania do czasu aż zmienią się zapisy planu. Jeśli nie ma planu zagospodarowania – konieczne jest uzyskanie decyzji WZ.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
• w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
• strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
• strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu”.Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
  

Odrolnienie nieruchomości gruntowej

Niestety grunty rolne oznaczają użytki rolne obejmujące grunty orne, trwałe użytki zielone (trwałe łąki i trwałe pastwiska), uprawy trwałe, w tym sady, oraz ogródki przydomowe. Konieczne będzie więc odrolnienie, uzyskanie zgody. Jest to kosztowne.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych „wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie”. Stosownie do ust. 1a tej ustawy „w decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem”.

Co prawda przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w rozdziale II ograniczają przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, jednak zgodnie z art. 10a „przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast”.

Przeznaczenia na cele nierolne – musi w Pana przypadku nastąpić w planie zagospodarowania, a następnie trwałego wyłączenia spod produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia – w planie lub decyzji WZ, potem wyłączenie spod produkcji rolnej – po uzyskaniu zgody i ewentualnej opłacie. W przypadku jednorazowej należności, w przypadku klasy pierwszej za jeden hektar, trzeba zapłacić 437 175 złotych. W przypadku niższych klas, według informacji Ministerstwa rolnictwa, odrolnienie działki i koszt to kwota rzędu 87 435 złotych za jeden hektar.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.