Wynajem domku turystom a działalność gospodarcza

Usługi najmu a usługi zakwaterowania

Ustawa o podatku dochodowym, jak również i ustawa o zryczałtowanym podatku przewiduje kilka różnych źródeł przychodów, w tym:

• przychody z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT),
• przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT).

Należy jednak zaznaczyć, że istnieje różnica pomiędzy usługami najmu a usługami zakwaterowania. Ten drugi przypadek jest bowiem kwalifikowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Trzeba wyjaśnić i dokładnie określić, czy świadczone usługi to najem, czy zakwaterowanie. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych zakwaterowanie nie stanowi najmu prywatnego lecz pozarolniczą działalność gospodarczą.

W świetle ostatnio dominującego orzecznictwa oraz prezentowanej przez organy podatkowe wykładni najem na okresy krótkoterminowe stanowi zakwaterowanie, które jest przychodem z działalności gospodarczej. Aby dokonać prawidłowego rozliczenia uzyskanego przychodu, podatnik musi właściwie zakwalifikować otrzymane aktywa do odpowiedniego źródła.

Najem i prowadzenie DG

Zwróćmy uwagę na treść definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Przepis ten podaje, że „poprzez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”.

Proszę zwrócić uwagę, że powyższa definicja nie uzależnia działalności gospodarczej od kryterium formalnego, jakim jest urzędowa rejestracja działalności w CEIDG. Powoduje to, że na gruncie podatku dochodowego działalność gospodarcza to kategoria obiektywna, czyli niezależna od tego, jak działalność ocenia sam podatnik oraz czy dopełnia obowiązków związanych z nadaniem jej cech legalnie prowadzonej firmy. Fakt prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy PIT jest determinowany wyłącznie spełnieniem przesłanek działalności zarobkowej, ciągłej i zorganizowanej.

W przedstawionej sprawie kluczowe jest rozróżnienie najmu od zakwaterowania. W ocenie organów podatkowych krótkoterminowy najem jest zakwaterowaniem, który należy potraktować jako pozarolniczą działalność gospodarczą.

Jak czytamy w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13.01.2017 r., nr 0461–ITPB1.4511.980.2016.1.AK:

„Zgodnie ze stosowanym od dnia 1 stycznia 2011 r. – dla celów opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie wyboru formy opodatkowania i stawki podatku – rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 i Nr 220, poz. 1435 oraz z 2009 r. Nr 33, poz. 256 i Nr 222, poz. 1753), pod symbolem 55.20 sklasyfikowane zostały – usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania.

W objaśnieniach do sekcji L »Usługi Związane z Obsługą Rynku Nieruchomości« wskazano, że obejmuje ona m.in. wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Sekcja ta, nie obejmuje natomiast usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Z kolei, Sekcja I »Usługi Związane z Zakwaterowaniem i Usługi Gastronomiczne«, obejmuje m.in.:

* usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,

* usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,

* usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,

* usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,

* tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych.

Dodatkowo, w objaśnieniach wskazuje się, że obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym. Sekcja ta, nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Zatem, do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zalicza się przychodów z tytułu zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Odnosząc się do powyższego należy mieć na uwadze, że wynajem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów”.

Tak samo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 28.11.2017 r., nr 0113–KDIPT2–1.4011.442.2017.1.MM:

„Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy. Zaznaczyć należy, że do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zalicza się przychodów z tytułu zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię będą rodziły bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. Nie budzi przy tym wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie działania Wnioskodawczyni, polegające na wynajmowaniu lokalu na cele turystyczne, mają charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Działania Wnioskodawczyni, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, okazjonalnego, lecz jednoznacznie są skoncentrowane na uzyskiwanie zysku. Ponadto, o zarobkowym charakterze działalności Wnioskodawczyni świadczy fakt, że Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wynajęciu wyspecjalizowanej firmy, która będzie świadczyć na Jej rzecz usługi wyszukiwania osób zainteresowanych pobytem w apartamencie a także będzie pośrednikiem w przyjmowaniu opłat czynszowych z tego tytułu. Czynności te świadczą o zorganizowaniu i ciągłości prowadzonych przez Wnioskodawczynię działań. Powyższe potwierdza również okoliczność, że Wnioskodawczyni nie nabywa przedmiotowego apartamentu na cele osobiste, lecz w celu zarobkowym, tj. w celu wynajmu turystom. Wnioskodawczyni w opisie zdarzenia przyszłego wskazała również, że planowane nabycie kolejnej nieruchomości może zostać »korzystnie spieniężone«. Zatem z opisu sprawy wynika, że działania Wnioskodawczyni niewątpliwie maja charakter zarobkowy.

Biorąc pod uwagę przywołane powyżej uregulowania prawne oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy wskazać, że wynajem apartamentu, jaki Wnioskodawczyni zamierza nabyć, na krótkie pobyty, tzw. najem krótkoterminowy, stanowił będzie w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Takie usługi noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem, co oznacza, że stanowią przychody ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W konsekwencji stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu lokalu niemieszkalnego mającego charakter apartamentu, przeznaczonego na krótkotrwałe pobyty turystów – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania dla źródła, jakim jest działalność gospodarcza”/

Tak samo też Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 07.09.2017 r., nr 0112–KDIL1–2.4012.279.2017.1.AW oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w piśmie z 1 czerwca 2016 r., nr ILPB1/4511–1–156/16–4/TW.

Najem małego domku jako zakwaterowanie

W przypadku usług związanych z zakwaterowaniem są to usługi zidentyfikowane w dziale 55 PKWiU (usługi związane z zakwaterowaniem). Zgodnie z objaśnieniami do PKWiU, dział 55 PKWiU obejmuje usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym, usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób. Zatem usługi związane z zakwaterowaniem mogą być wykonywane tylko i wyłącznie w ramach działalności gospodarczej.

Podatek od najmu w formie ryczałtu

Trzeba wskazać jednak wskazać, że w świetle przepisów ustawy o podatku ryczałtowym obowiązujących od 1 stycznia 2021 r. również usługi zakwaterowania wykonywane w ramach działalności gospodarczej mogą korzystać ze stawki ryczałtowej. W poprzednim stanie prawnym obowiązującym do 30 grudnia 2020 r. usługi zakwaterowania były wyłączone w ryczałtu. Obecnie takie wykluczenie co do usług zakwaterowania już nie obowiązuje bowiem jak podaje wprost art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c) ustawy stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55). W celu wyboru tej formy należy złożyć oświadczenie do US w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu (alternatywnie oświadczenie o wyborze takiej formy można złożyć poprzez formularz CEIDG-1 w momencie zakładania działalności gospodarczej).

W konsekwencji w świetle obowiązujących przepisów możliwe jest stosowanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, aczkolwiek moim zdaniem, jeżeli mówimy o usługach krótkoterminowego zakwaterowania gości/turystów, to należy mówić o działalności gospodarczej, a nie o najmie prywatnym.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.