• Data: 2024-10-30 • Autor: Adam Nowak
Pytanie dotyczy zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży mieszkania przez sp. z o.o., która jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Przy zakupie nieruchomości sprzedający był zwolniony z podatku VAT i my jako spółka opłaciliśmy podatek PCC. Czy w związku z tym jesteśmy zwolnieni z podatku VAT?
Co do zasady odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowi rodzaj dostawy towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.
Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego „Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.
Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, nieruchomość zakupiono na rynku wtórnym. W konsekwencji pierwszego zasiedlenia dokonał poprzedni właściciel. To zatem oznacza, że spółka, dokonując sprzedaży takiej nieruchomości, może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
Jeżeli nieruchomość nie uległa ulepszeniu (nie mylić z remontem), to do pierwszego zasiedlenia dochodzi w momencie oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy i nie ma tu znaczenia, czy takim pierwszym nabywcą była osoba fizyczna, czy przedsiębiorca. Nie ma również znaczenia to, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce wiele lat temu nawet przed wejściem ustawy VAT w życie. Fiskus wskazuje, że do pierwszego zasiedlenia mogło dojść nawet 100 lat temu. Potwierdza to pismo z dnia 8.07.2021 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-1.4012.337.2021.1.KOM:
„Zatem w przedmiotowej sprawie kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania planowanej przez Wnioskodawcę dostawy Lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi częściami wspólnymi Kamienicy powstałych w wyniku modernizacji, remontu i przebudowy Kamienicy jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie Kamienicy i jaki upłynął okres od tego momentu.
We wniosku wskazano, że Kamienica, którą Wnioskodawca będzie przebudowywał i remontował, jest z początku XX wieku i składa się z lokali mieszkalnych oraz części wspólnych jak klatka schodowa, poddasze, podwórze. Kamienica była po jej wybudowaniu, tj. od ok. 100 lat, zamieszkała przez lokatorów i należy przypuszczać, że wtedy doszło do jej pierwszego zasiedlenia.
Uprzedni właściciel, od którego Wnioskodawca ją nabył w 2020 r., wynajmował lokale na cele mieszkalne i jeden z lokali na cele usługowe przynajmniej od 2015 r. Części Kamienicy takie jak poddasze, klatka schodowa, podwórze etc. były wykorzystywane jako część wspólna przez jej mieszkańców. Z posiadanych informacji, jak i ze stanu nabytej Kamienicy wynika, że jej uprzedni właściciel nie dokonywał we wskazanym okresie wynajmu ulepszeń Kamienicy przekraczających 30% jej wartości.
Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Kamienicy a pierwszą planowaną we wrześniu 2021 r. dostawą wyremontowanych Lokali oraz nowo wydzielonych w wyniku przebudowy Lokali upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Tym samym spełnione zostaną obydwa warunki umożliwiające zwolnienie z podatku od towarów i usług dostawy poszczególnych Lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi częściami wspólnymi powstałych w wyniku remontu, przebudowy i podziału Kamienicy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający 2 lata”.
W konsekwencji, jeżeli spółka nie dokonywała nakładów na ulepszenie ponad 30% wartości na lokal, to może sprzedać nieruchomość, stosując zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
Sprzedaż mieszkania po dłuższym użytkowaniu
Spółka z o.o. zakupiła mieszkanie w kamienicy od poprzedniego właściciela, który od wielu lat wynajmował je na cele mieszkalne. Spółka nie dokonywała w nim ulepszeń, a jedynie przeprowadziła drobne remonty nieprzekraczające 30% wartości początkowej. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło jeszcze przed zakupem przez spółkę, a od momentu jego nabycia minęło ponad dwa lata. W związku z tym, spółka mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży tego mieszkania.
Sprzedaż mieszkania po zakończeniu najmu
Spółka z o.o. nabyła mieszkanie na rynku wtórnym, które wynajmowała na cele mieszkalne przez kilka lat. W tym czasie nie dokonywano żadnych istotnych nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej mieszkania. Po kilku latach spółka podjęła decyzję o sprzedaży mieszkania. Ponieważ pierwsze zasiedlenie miało miejsce u poprzedniego właściciela, a od zakupu minęło więcej niż dwa lata, spółka mogła sprzedać mieszkanie bez naliczania podatku VAT.
Sprzedaż mieszkania po modernizacji bez przekroczenia progu 30%
Spółka z o.o. zakupiła mieszkanie w starym bloku, gdzie poprzedni właściciel już wcześniej wynajmował je na cele mieszkaniowe. Spółka dokonała kilku prac remontowych, takich jak wymiana okien i odświeżenie wnętrz, jednak ich wartość nie przekroczyła 30% wartości mieszkania. Z tego powodu, spółka uznała, że prace te nie zmieniają charakteru pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce jeszcze u poprzedniego właściciela. Sprzedaż tego mieszkania mogła być zatem zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
Sprzedaż mieszkania przez spółkę z o.o. może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, jeśli spełnione są określone warunki dotyczące pierwszego zasiedlenia i braku istotnych ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej. Kluczowe jest ustalenie, czy od momentu pierwszego zasiedlenia minęły przynajmniej dwa lata oraz czy w nieruchomości nie dokonano znacznych modernizacji. Przestrzeganie tych zasad pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
Aby skorzystać z naszych usług i uzyskać profesjonalną poradę prawną lub pomoc w przygotowaniu pism, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
