Przeniesienie własności działki do spółki z o.o.

Sprzedaż działki do spółki a podatek dochodowy

Przy rozpatrywaniu sprzedaży należy mieć na względzie to, że sprzedaż nieruchomości w 2015 r. nie będzie opodatkowana po Pana i małżonki stronie podatkiem dochodowym, o ile została ona nabyta przez Państwa w 2009 r. Stosownie bowiem do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Art. 10. 1.Źródłami przychodów są: (…)

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Jak widać – 5 lat w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości liczone jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (a nie od daty nabycia). Stąd też w razie nabycia nieruchomości w 2010 5 lat zaczyna biec 31.12.2010 r. i kończy się 31.12.2015 r.

Jeżeli nieruchomość nabyta była w 2009 r. lub wcześniej, to jej sprzedaż w 2015 r. nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż jest o tyle dobra, o ile (poza ewentualnym brakiem podatku dochodowego z tytułu jej sprzedaży do spółki) pozwala na uzyskanie przez Państwa określonej kwoty pieniężnej w czasie, jaki Państwo uznają za właściwy. Umowa może przewidywać odroczony termin zapłaty – w praktyce spółka zapłaci, jak dokona sprzedaży mieszkań (budynków) wraz z gruntem.

Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość nie stanowiła środka trwałego, ale składnik majątku osobistego Pana i małżonki jako podatników. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana i małżonkę. Nie były poczynione na nią żadne nakłady.

Spółka jest spółka jednoosobową. Jest Pan w niej jedynym wspólnikiem. Jest Pan także jedynym członkiem zarządu. Spółka istnieje już ponad dwa lata.

Nieruchomość stanowi wspólność majątkowa małżeńską. Oznacza to, że nie może Pan (w chwili obecnej) sprzedać jej spółce samodzielnie. Sprzedającymi będzie Pan i małżonka, a kupującym będzie spółka.

Według Kodeksu spółek handlowych:

„Art. 15. § 1. Zawarcie przez spółkę kapitałową umowy kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem zarządu, rady nadzorczej, komisji rewizyjnej, prokurentem, likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób wymaga zgody zgromadzenia wspólników albo walnego zgromadzenia, chyba że ustawa stanowi inaczej.

§ 2. Zawarcie przez spółkę zależną umowy wymienionej w § 1 z członkiem zarządu, prokurentem lub likwidatorem spółki dominującej wymaga zgody zgromadzenia wspólników albo walnego zgromadzenia spółki dominującej. Do wyrażenia zgody i skutków braku zgody stosuje się przepisy art. 17 § 1 i 2.

Art. 156. W spółce jednoosobowej jedyny wspólnik wykonuje wszystkie uprawnienia przysługujące zgromadzeniu wspólników zgodnie z przepisami niniejszego działu. Przepisy o zgromadzeniu wspólników stosuje się odpowiednio.

Art. 173. § 1. W przypadku gdy wszystkie udziały spółki przysługują jedynemu wspólnikowi albo jedynemu wspólnikowi i spółce, oświadczenie woli takiego wspólnika składane spółce wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, chyba że ustawa stanowi inaczej.

§2.(uchylony).

Art. 209. W przypadku sprzeczności interesów spółki z interesami członka zarządu, jego współmałżonka, krewnych i powinowatych do drugiego stopnia oraz osób, z którymi jest powiązany osobiście, członek zarządu powinien wstrzymać się od udziału w rozstrzyganiu takich spraw i może żądać zaznaczenia tego w protokole.

Art. 210. § 1. W umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników.

§ 11. Uchwała o powołaniu pełnomocnika, o którym mowa w § 1, powołanego w celu zawarcia z członkiem zarządu umowy spółki, która ma zostać zawarta przy wykorzystaniu wzorca umowy, może być podjęta przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym.

§ 2. W przypadku gdy wspólnik, o którym mowa w art. 173 § 1, jest zarazem jedynym członkiem zarządu, przepisu § 1 nie stosuje się. Czynność prawna między tym wspólnikiem a reprezentowaną przez niego spółką wymaga formy aktu notarialnego. O każdorazowym dokonaniu takiej czynności prawnej notariusz zawiadamia sąd rejestrowy, przesyłając wypis aktu notarialnego.

§ 3. Wymogu zachowania formy aktu notarialnego, o którym mowa w § 2, nie stosuje się do czynności prawnej dokonywanej przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym.

Art. 230. Rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Przepisu art. 17 § 1 nie stosuje się”.

W świetle wskazanych przepisów, gdyby zawarł Pan umowę sam ze sobą, będąc razem z małżonką sprzedającym z jednej strony oraz reprezentując kupującą spółkę z drugiej strony – gdy jest Pan jej jedynym wspólnikiem oraz jedynym członkiem zarządu – umowa taka byłaby nieważna.

Zobacz też: Jak pozbyć się towaru po likwidacji sklepu

Powołanie pełnomocnika do zawarcia umowy sprzedaży działki do spółki między spółką a jej wspólnikiem i jego żoną

Przepis art. 210 § 2 wskazuje, że w takiej sytuacji czynność prawna między Panem jako wspólnikiem (sprzedającym) a reprezentowaną przez Pana spółką wymaga formy aktu notarialnego. Nie stosuje się w takim przypadku zasady, że w umowie między spółką a członkiem zarządu półkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników.

Powinien Pan więc doprowadzić do sytuacji, w jakiej nie będzie Pan występował jako reprezentujący spółkę przy zakupie nieruchomości od siebie i małżonki. A sposobem na to jest powołanie pełnomocnika do zawarcia tej umowy.

Jako jedyny wspólnik wykonuje Pan wszystkie uprawnienia przysługujące zgromadzeniu wspólników – a więc ma Pan także prawo do powołania pełnomocnika spółki do zawarcia umowy zakupu nieruchomości od siebie.

W spółce jednoosobowej nie zastępuje Pan zgromadzenia wspólników, a jedynie wykonuje jego nieuprawnienia – co jednak nie powoduje rozdzielności podmiotowej między jedynym wspólnikiem a ZW. Kodeks spółek handlowych nie zawiera przepisów o który określałby sposób stosowania przepisów o zgromadzeniu wspólników w spółce jednoosobowej. Zgodnie z poglądem jaki ukształtował się pod rządami tego prawa, niektóre przepisy o zgromadzeniu wspólników w odniesieniu do spółki jednoosobowej były bezprzedmiotowe, inne natomiast mogły być stosowane odpowiednio, z uwzględnieniem specyfiki tej spółki.

Kompetencja wspólników do powołania pełnomocnika w sytuacji, którą określa art. 210 § 1 Kodeksu spółek handlowych, wynika wprost z tego przepisu.

Przeczytaj też: Przeniesienie nieruchomości ze spółki z o.o. na wspólników

Podejmowanie uchwał przez jedynego wspólnika

Norma art. 156 nie przesądza natomiast, w jaki sposób mają być podejmowane uchwały przez jedynego wspólnika, nie wynika więc z niej nakaz podejmowani ich zawsze na zgromadzeniu. Uchwały jedynego wspólnika są w istocie jego jednostronnymi oświadczeniami.

Fakt złożenia przez Pana jako jedynego wspólnika oraz jedynego członka zarządu oświadczenia o ustanowieniu pełnomocnika do reprezentowania spółki w umowie z Panem – stanowić będzie „uchwałę”, o której mówi art. 210 – nie jest przez skarżącego kwestionowany tak jak i ustalona w sprawie treść tego oświadczenia.

Okoliczność, że powód był członkiem zarządu spółki, nie zmienia Pana statusu jednoosobowego wspólnika. Umowa będzie musiała być zawarta w formie aktu notarialnego. Formalnie według Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo do jej zawarcia powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.

Jako zgromadzenie wspólników podejmie Pan uchwałę o powołaniu pełnomocnika spółki do zawarcia umowy ze sobą. Ze względów bezpieczeństwa polecam jednocześnie udzielnie przez Pana jako członka zarządu pełnomocnictwa tejże osobie do zawarcia umowy z Panem jako członkiem zarządu w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż nieruchomości spółce a podatek od czynności cywilnoprawnych

W obecnym stanie prawnym oraz biorąc pod uwagę Pana zamiary – najrozsądniejsza wydaje się jednak sprzedaż nieruchomości spółce.

Jak wskazałem – jeżeli nieruchomość była nabyta przed 01.01.2010 r., jej sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nabycie nieruchomości przez spółkę nie stanowi dla niej żadnego przychodu, a jedynie koszty prowadzenia działalności.

Sprzedaży dokonywać będą osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej i nie powstanie po ich stronie obowiązek podatkowy w podatku VAT – sprzedaż ta będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy z tytułu tej transakcji ciążył na spółce i to ona będzie zobowiązana do zapłaty PCC i złożenia deklaracji PCC-3. Podatek wynosi 2%.

Tzw. bogaty operat szacunkowy w celu potwierdzenia jej wartości nieruchomości byłby przydatny przy zbywaniu mieszkań i ustalaniu wyniku finansowego spółki. Im większa wartość nieruchomości w chwili zakupu, tym wyższe koszty uzyskania przychodu.

Pytanie tylko, czy w porównaniu ze spodziewanym przychodem ze sprzedaży mieszkań „skórka warta jest wyprawki”. Może bowiem okazać się, że „bogata” wartość zostanie zakwestionowana przez US, co może narazić spółkę i Pana na niepotrzebne kłopoty i sankcje skarbowe.

Nowa spółka z co najmniej dwoma wspólnikami ułatwiłaby działanie od strony formalnej przy realizacji zamierzonego celu. Z drugiej strony powstałaby konieczność współdecydowania o działaniach spółki z drugim wspólnikiem.

W zależności od sytuacji faktycznej wskazane byłyby (a być może i wymagałby tego wspólnik) dodatkowe zabezpieczenia. Lepiej chyba realizować cel w ramach spółki istniejącej. Jak pojawi się wspólnik, zawsze można ustanowić dla niego nowe udziały, a on je obejmie i przystąpi do spółki. Powstanie taka sama sytuacja jak w przypadku założenia odrębnej spółki. Pan może nadto zagwarantować sobie odkupienie udziałów od wspólnika po zakończeniu inwestycji i sprzedaży mieszkań (nawet z ustaleniem ceny odkupienia).

VAT od sprzedaży mieszkań

Nie sposób przewidzieć, jaki będzie VAT w roku 2016 oraz latach następnych. W chwili obecnej sprzedaż mieszkań co do zasady podlega opodatkowaniu VAT. Zakup nowego mieszkania od dewelopera podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

ALE

Zakup nowego mieszkania od dewelopera podlega opodatkowaniu VAT według obniżonej 8% stawki, jeżeli powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekroczy zgodnie z założeniami społecznego programu mieszkaniowego 150 m². Jak stanowi ustawa o VAT:

„Art. 41. 1. Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2–12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 (czyli 23%).

2. Dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1 (czyli 8%).

12. Stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

12a. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

12b. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

12c. W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej”.

Ustawa o VAT stanowi także, że o ile dostawa mieszkania nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, o tyle jest zwolniona z VAT.

„Art.43.1.Zwalnia się od podatku:

10 )dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Oddanie obiektu do użytkowania

Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu.

Oddanie do użytkowania jest pojęciem odnoszącym się do faktycznej czynności przekazania pierwszemu użytkownikowi budynku, budowli lub ich części w wykonaniu dostawy, dzierżawy, najmu lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu. Z uwagi na brak w powołanej ustawie definicji oddania do użytkowania pojęcie to rozumie się jako przekazanie obiektu w celu dalszej eksploatacji. Aby można było oddać obiekt do użytkowania, powinien być on zatem zdatny do użytku, przystosowany i zaadaptowany do wymogów prowadzonej działalności gospodarczej.

Kolejną przesłanką uznania, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie, jest fakt oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl natomiast art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie zatem odpłatna dostawa (sprzedaż mieszkania) towaru, jak również najem bądź dzierżawa. Zatem to zwolnienie nie wchodzi w rachubę.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.